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“五一”素有“樓市晴雨表”之稱，包括�？谠趦�(nèi)的許多二三線城市的五一房展會均出現(xiàn)了購房者觀望氛圍濃厚、交易量較往年下滑明顯的現(xiàn)象。今年一季度，海南商品房銷售面積和價格更是呈現(xiàn)“雙下滑”趨勢，因房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的局面，造成海南整體經(jīng)濟(jì)下行明顯。另外，日前三亞決定停建80平方米以下的商品房，這種政策指向也更加突出地表明海南正在加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
五一海南樓市“看得多、買的少”，觀望氛圍濃厚
第20屆海南春季房交會5月3日在�？诼淠�，展會規(guī)模約6000平方米。記者現(xiàn)場了解到，此次40多家房企參展，優(yōu)惠幅度更勝往年：最低7.6折、買房送裝修、首付最低9.3萬起等等，開發(fā)商促銷力度大，購房者則看的多，買的少，觀望氣氛十分濃厚，使得本屆房展會的成交量較往年明顯減少。
送紅包、抽獎品，房展會上參展商各顯神通，吸引看房者購買，有的開發(fā)商甚至推出首付分期支付活動，首付款可以從原來的一周交清，延期到兩個月，盡管吆喝聲不斷，真正打出實質(zhì)性優(yōu)惠的樓盤卻少之又少，在部分展區(qū)，站街拉客戶的工作人員比客戶還多，一些開發(fā)商坦言，現(xiàn)在房子不好買，比往年相比銷售量下降近一半。
“今年五一海南樓市的觀望氣氛太濃了，銷售量和價格再次上升的空間很小，前段時間，部分二三線城市的放假下跌，更是加重了房價下行的空間，許多購房者不愿意輕易出手�！焙？谑幸患逸^為知名的樓盤銷售經(jīng)理林先進(jìn)說。
其實，近期各地此起彼伏的降價消息在最近的中國樓市已經(jīng)不是新聞。如果說此前小開發(fā)商在各地的降價促銷對于市場來說還不具有太強(qiáng)的代表性，那么，近日國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)巨頭萬科在杭州的降價促銷之舉似乎意味深長。
隨著杭州樓市的整體走低，萬科在杭州的多個項目日前開始了大幅度的優(yōu)惠促銷活動，萬科“大家錢塘府”項目推出的52套小戶型降低了裝修標(biāo)準(zhǔn)，相比此前開售的戶型總價有40萬到50萬元的優(yōu)惠。
然而，低價戰(zhàn)略并沒有換來成交量的迅速回升，相反到像是推到了第一張多米諾骨牌，隨之而來的是越來越多的城市加入到降價促銷的行列中：常州、寧波、營口、連云港、秦皇島等地房價紛紛開始顯現(xiàn)出走下坡路的跡象。
商品房銷售面積和價格下降拉動經(jīng)濟(jì)增速下滑
記者從海南省一季度經(jīng)濟(jì)分析會上獲悉，一季度，海南商品房銷售面積和價格“雙下降”，房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的狀況比較突出，導(dǎo)致海南經(jīng)濟(jì)增幅受到較大影響。
近年來，海南房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快增長，2010年以后增速基本保持在30%左右，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成259.08億元，同比增長30.4%，高于全國平均水平13.6個百分點，占全省固定資產(chǎn)投資總額45.1%。
一季度，海南商品房銷售面積和價格的“雙下降”，對全省和部分市縣經(jīng)濟(jì)增速造成一定影響。海南省統(tǒng)計局局長符國瑄介紹，海南省房屋銷售面積為243.12萬平方米，比去年同期下降6.6%。其中，住宅銷售235.26萬平方米，下降7.6%；房屋銷售額為266.49億元，同比下降8.9%，住宅銷售額為258.26億元，下降9.8%。
其中，�？�、三亞房屋銷售面積下降明顯，影響了全省的房屋銷售。據(jù)統(tǒng)計，�？谑蟹课蒌N售面積為49.76萬平方米，同比下降10.1%。三亞市房屋銷售面積為25.85萬平方米，同比下降43.4%。特別是三亞市超四成的銷售回落，造成銷售面積占全省的比重由去年同期的17.6%跌至10.6%。
分地區(qū)看，東、中部地區(qū)房屋銷售面積均下降。一季度，東部地區(qū)房屋銷售面積為163.51萬平方米，同比下降12.7%；中部地區(qū)銷售18.82萬平方米，下降4%。
受房屋銷售回落影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來源于定金及預(yù)付款的資金明顯減少。一季度，定金及預(yù)付款為147.08億元，同比下降10.6%，占本年資金合計的比重為28.5%，比去年同期36.7%的比重下降8.2個百分點。
對此，海南省政府秘書長胡光輝分析說，一是房地產(chǎn)開發(fā)投資仍占全省固定投資總額的40%以上，房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”，經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險性差；二是不動產(chǎn)登記管理和房地產(chǎn)稅立法等政策信息對樓市預(yù)期產(chǎn)生較大影響，增加了市場觀望，傳統(tǒng)的購房度假需求有所減少；三是島外購房群體仍以冬季避寒度假為主，三亞85%的購房者來自島外，大部分以投資為主，收回投資后不再購房。
三亞停建80平方米以下商品房優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
三亞叫停新增建設(shè)80平方米以下小戶型商品房，目前已經(jīng)作為強(qiáng)制性要求開始實施。在三亞，絕大多數(shù)商品房都是外省游客購買，用于冬季度假時期居住。
小戶型商品房購房門檻低，市場需求也較大。在三亞，小戶型也很受開發(fā)商青睞。在位于三亞市城區(qū)的迎賓路，近幾年動工的商品房就有十幾個項目。其中，80平方米以下的小戶型房占到了總數(shù)的2/3，總量超過1萬套，價格在50萬元到160萬元之間。
“這種房型最好賣，”三亞美善地產(chǎn)信息咨詢有限公司的工作人員介紹，“每年3、4月份都是三亞樓市的淡季，但今年要買房的人還是很多。小房子更容易出手。一個人一個月可以賣出好幾套�！�
“特別好賣的原因是馬上就要停建了�！比齺喪幸�(guī)劃局建設(shè)規(guī)劃科科長何大哲表示，今后，三亞市域范圍內(nèi)的居住類項目戶型設(shè)計建筑面積應(yīng)達(dá)到80平方米(含公攤)以上。
據(jù)統(tǒng)計，目前三亞擁有的存量房達(dá)130萬平方米，過半是小戶型住宅。而在售新房中，小戶型面積在200萬至300萬平方米。
何大哲說，三亞目前在售的商品住宅以度假型產(chǎn)品為主，八成以上被島外居民購買，用于投資、養(yǎng)老以及度假。目前三亞房地產(chǎn)企業(yè)均以開發(fā)小戶型商品住宅為主，商品住宅結(jié)構(gòu)不合理，小區(qū)環(huán)境和人口容量超負(fù)荷。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，少數(shù)本地居民購置商品住宅也是以改善型居多，選擇大戶型住宅為主。因此，限制80平方米以下小戶型商品住宅符合三亞的實際情況，也符合三亞國際性旅游城市的功能定位和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求。